Caixa puxa a fila – e crédito para comprar imóvel fica cada vez mais difícil para a classe média.

A Caixa Econômica Federal (CEF) puxou a fila do aumento de restrições ao crédito imobiliário e subiu de 20% para 30% a exigência de entrada na aquisição da casa própria. Isso significa que quem já comprou um imóvel na planta e pagou menos de 30% do valor vai ter de correr para buscar mais dinheiro quando receber o imóvel e for pedir o empréstimo. Ou pagar mais caroem um dos bancos privados nos quais a entrada mínima ainda é de 20% do valor da casa ou do apartamento.

Um alto executivo de uma das principais incorporadoras do país afirmou ao InvestNews em condição de anonimato que o peso dessas restrições vai recair diretamente sobre a classe média. Os extremos do mercado, os imóveis de luxo e os populares, dificilmente enfrentam problemas com disponibilidade de recursos.

No caso dos imóveis usados, a consequência prática do aumento de restrições será a redução significativa da demanda, como já ocorreu no passado. Priscilla Basso, coordenadora da plataforma digital de crédito imobiliário Melhor Taxa, diz que os bancos passaram a priorizar os financiamentos de quem comprou na planta e têm deixado de lado as operações para compras de unidades de segunda mão.

“Nem a Caixa tem mais reserva para o mercado de imóveis usados”, afirma a especialista. O banco estatal é ao mesmo tempo o termômetro e a locomotiva do mercado. Sozinho, representa 67% dos financiamentos do setor (imóveis novos e usados), segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Nos dados da Melhor Taxa, no segmento chamado de Sistema Financeiro da Habitação (que utiliza os recursos da caderneta de poupança como funding), a Caixa oferece o menor custo médio para os empréstimos imobiliários, com taxa mínima de juro 9,99% ao ano (mais a variação da TR). Entre as instituições privadas, o Bradesco fica em segundo, com 10,49% ao ano, seguido de Itaú Unibanco e Santander, com 10,99% anuais cada uma.

À primeira vista pequena, a diferença de 0,5 ponto a um ponto percentual é gigantesca no longo prazo e pode significar dezenas de milhares de reais. Veja o caso de quem comprou um apartamento de R$ 1,5 milhão na planta, pagou durante a obra 20% desse valor (R$ 300 mil) e que tinha a intenção de fazer financiamento com a Caixa. Com a restrição do banco estatal de liberar apenas financiamentos com 30% de entrada, esse comprador terá de arrumar de uma hora para outra R$ 150 mil (10% adicionais), equivalente a um Toyota Corolla 0 km, ou partir para buscar financiamento em outro banco.

No Bradesco, que cobra 10,49% ao ano, esse financiamento de R$ 1,2 milhão em 360 meses custaria R$ 83 mil a mais do que na Caixa. No Itaú e no Santander, a 10,99%, R$ 165 mil a mais.

Se a entrada for a mesma da agora parcela mínima exigida pela Caixa, de 30%, o financiamento de R$ 1,050 milhão (R$ 1,5 milhão menos R$ 450 mil, parcela exigida para a entrada) em 360 meses vai gerar um custo extra de R$ 73 mil no Bradesco e R$ 144 mil no Itaú e no Santander.

Bancos estão mais seletivos

Profissionais que trabalham em imobiliárias e com crédito imobiliário dizem que, além de os bancos já terem reduzido o volume de recursos para a compra de imóveis usados, as instituições também começaram a apertar as condições de aprovação. A régua de liberação de crédito subiu. Agora só clientes com “relacionamento”, ou seja, que tenham investimentos, recebam salário no banco e consumam produtos financeiros da casa têm tido vez nessa fila.

Esse tipo de restrição surge em momentos nos quais os bancos buscam reduzir o risco da carteira. E também costumam anteceder medidas vistas como impopulares, como a já adotada pela Caixa de aumentar o nível da entrada ou de elevar as taxas mínimas do financiamento.

A decisão da Caixa sinaliza ainda tempos mais sombrios para os próximos meses. Basso, da Melhor Taxa, vê possibilidade de os bancos aumentarem os custos do crédito no início de 2025. Essa alta seria uma reação a uma eventual elevação da taxa básica Selic pelo Banco Central nas reuniões de política monetária de novembro e de dezembro. (Fonte: Invest News).